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购二手房担心过户难买家签协议后拒付款

2013-08-22 来源：中山日报 2013-08-22 第 6793 期 A4版　　【收藏本文】

　　家住顺景花园的梁先生去年4月通过中介卖出自己的房源，买家签订协议支付2万元定金后迟迟没有支付首期款。原来，双方纠结的地方在于该房源的户口。买家王先生称，要梁先生先迁出户口他才付首期；梁先生则坚持先收钱后迁户口。买卖做不成，双方闹上了法庭。昨日，市第一法院通报了该起纠纷案的一审结果，王先生败诉被判赔偿定金2万元。
　　■签下协议，购房者迟迟不付款
　　2012年4月10日，卖家梁先生、买家王先生与中介公司三方签订了一份房地产买卖合同，约定王先生向梁先生购买其顺景花园一处6楼房产及车房，总价317000元。当天，王先生支付了定金2万元，首期楼款147000元将在递件成功当天支付，余款以按揭方式支付。同时，王先生应于2012年6月1日前签订购房抵押贷款合同并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需费用。在买卖完成后，梁先生在2013年4月10日前将户口迁出。
　　合同签订6天后，王先生就向中山市住房公积金管理中心提出贷款申请。但在等待批复的时间里，王先生担心户口迁移问题，便找到梁先生进行协商，想就户口迁移问题签订有关房屋买卖合同的补充约定，但最终未能协商一致。
　　同年8月21日，王先生的贷款申请通过审批。同年9月，梁先生经中介公司联系王先生，要求他协助办理递件及支付首期款，但王先生以双方未能签订有关户口迁移的补充约定拒绝办理递件及支付首期款。今年3月，梁先生把王先生告上法庭，请求法庭判令对方违约、解除合同并没收2万定金。
　　■被告上法庭，买家反诉卖家违约
　　王先生在庭上辩称他并没有违约。首期款约定在王先生递件成功当天支付，但双方没有约定递件的具体时间。双方约定的办理户口迁出时间为今年4月10日，但户口办理时间需28个工作日，梁先生已经构成预期违约。
　　王先生提出反诉，称迁移户口是买卖合同的随附义务，只有卖家迁出户口，他才能真正拥有该房屋，于是在合同备注中有户口迁移的约定。后来他觉得仅在合同中约定迁出时间还不够，于是草拟了一份补充协议，但遭到卖家拒绝。
　　“我如果向卖家支付房款，但对方没有依约迁出户口的话，根据法律规定，我无法通过诉讼要求对方强制迁出户口，行政机关更无法强制迁出户口，那我这房子不是白买了？”王先生请求法院判令卖家向他双倍返还定金4万元，并由对方承担9000余元中介费。
　　梁先生则辩称，产权交易完成后，王先生就拥有房屋的产权，而非将户口迁入才真正拥有房屋。在签订合同时，双方已就户口迁出问题作明确约定，只需要双方办理交易过户手续后或履行购房手续后，他便会在今年4月10日将户口迁出。
　　中介公司表示，户籍迁移在相关房管部门不是必要的文件，不影响该物业的递件过户。
　　■买家一审败诉，被判赔2万定金
　　法院认为，根据房地产买卖合同附件的规定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记部门办理申请买卖手续。公积金中心已在2012年8月21日批准同意王先生的贷款申请，也就意味着办理交易过户递件手续的前提条件已经完成。
　　此外，双方签订合同时已备注梁先生于2013年4月11日之前迁出户口，合同中没有约定梁先生负有迁移户口再递件的先合同义务。同时，王先生没有证据证明卖家从2012年8 月起至其起诉时，存在迟延办理迁移户口手续或者拒不办理户口迁移的情形。
　　法院认定，梁先生作为卖方已履行合同相应义务，而王先生在具备申请递件的情况下不申请递件，已构成违约，依法应承担违约责任。根据《合同法》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。法院判令梁先生没收王先生定金2万元。该案判决后，双方没有提起上诉，判决目前已生效。
　　

本报记者张房耿通讯员刘香霞　

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