“服务差物业费就该减免”“房子漏水拒交物业费”“毛坯房空置物业费要打折”……在物业服务合同纠纷中，这类业主拒交物业费的抗辩屡见不鲜，物业服务存在瑕疵，物业费就能“打折”吗？

近日，记者走进中山市第一人民法院坦洲法庭，通过采访了解到三起物业纠纷案例。这些案例聚焦公共卫生管理、公用设施维护和公共区域隐患处置等物业服务核心领域，清晰诠释了“严重服务瑕疵”的认定标准，既为业主理性维权划定了合理边界，也为物业公司规范履职立下了明确规矩。

垃圾围楼长期未改

环境失管支持减免

“夏天三十多度的高温，家里却不敢开窗通风，一开窗就是刺鼻的恶臭。”在法庭上，某小区一位二楼的业主愤怒地表示，自己与物业就这个情况沟通多次无果。原来，在业主居住的楼道出入口，一字排开了七个巨型垃圾桶，而上方不足两米就是业主的阳台。垃圾聚集产生的异味弥漫在整个楼栋周边，尤其是夏季高温天气更是浓烈刺鼻，严重影响了周边业主的正常生活。

物业公司辩称，小区未规划专用垃圾点，此前每栋楼前单独放置垃圾桶时遭不少业主投诉，集中堆放实属无奈，且公司每天早晚都会清理一次垃圾。法院审理期间，已明确要求物业公司限期整改垃圾堆放和清运问题，但期限届满后，物业公司仍未采取任何有效措施。

法院认为

公共环境卫生管理是物业公司的核心义务，也是业主支付物业费的重要对价。物业公司擅自占用公共通道设置垃圾中转地，未及时有效处理清运垃圾，长期未整改，导致业主居住环境恶化、物业使用价值显著降低，属于履行合同义务重大瑕疵。

其以“小区无规划垃圾点”为由抗辩，不能免除核心服务义务，故作出减免物业费的判决。

家中粪水漫灌

维护缺位需担责

在外旅居多日的朱女士回到坦洲镇家中时，眼前的场景让她崩溃：一楼房屋被卫生间漫出的粪水完全浸泡，客厅、卧室地板遭污水侵蚀，家具、衣物、被褥全部被污染，屋内臭不堪言，已无法正常居住。

朱女士当即找到物业公司寻求解决方案，物业公司却称，管道堵塞是楼上业主使用不当导致的公共管道堵塞，属于突发事件，应由楼上所有业主共同赔偿损失，公司已履行主管道井疏通义务，不承担相关责任。双方多次协商无果后，朱女士拒缴了后续物业费，物业公司随后将其诉至坦洲法庭，要求支付拖欠物业费。

法院审理查明，案涉房屋卫生间返水系立管公共管道堵塞所致，该管道属于小区共用设施设备，物业公司作为管护责任主体，负有日常维护、养护管理并维持管道畅通的义务。庭审中，物业公司主张每年两次疏通主管道井，但未能提供任何证据证明已履行该义务。

法院认为

管道堵塞造成业主家中返水并产生损失，说明物业公司日常维护养护工作存在重大疏漏，未尽到公共设施管护义务，也未在合理范围内有效排查隐患，存在过错并构成违约。法院最终依法酌情减免了朱女士应交的物业费。

白蚁防治敷衍了事

隐患处置失职需赔偿

“我住这个小区八年，以前从没拖欠过物业费，实在是物业公司太不负责任了！”坦洲法庭上，业主黄先生情绪激动地控诉。让他拒交近一年物业费的，是一场持续多年的“白蚁之灾”，其家中多件家具被白蚁蛀坏，直接经济损失达数万元。

三年前，黄先生偶然发现走廊公共楼梯的木门上出现白蚁，该木门与自家大门相距不足一米，白蚁随时可能侵入。他立即告知物业公司，希望采取专业措施灭杀，但物业公司仅派工作人员用普通家用杀虫剂进行了喷洒。结果并未达到灭杀效果，仅将白蚁驱散，部分白蚁顺着门缝、墙角爬进了黄先生家中。

由于白蚁危害具有隐蔽性，黄先生起初并未察觉，直到几年后发现玄关天花破损，打开才发现已被白蚁蛀空，随后又发现鞋柜、衣柜、书柜等多件木质家具遭严重破坏。黄先生再次找到物业公司，要求聘请专业机构彻底灭杀白蚁并赔偿财产损失，却被物业公司以“家中白蚁与其无关”为由拒绝，协商无果后黄先生选择拒交物业费。

庭审中，物业公司辩称，小区公共区域曾出现白蚁，但业主家中白蚁是几年后才发现的，无证据证明两者存在关联性，公司已履行消杀义务，不应担责。

法院认为

结合白蚁迁移特性、危害隐蔽性及相关证据，依据日常经验法则和高度盖然性原则，认定黄先生家中白蚁系从公共区域迁移进入，与公共区域白蚁存在直接关联。

物业公司未采取专业有效治蚁措施，仅用普通杀虫剂简单处理，未能消除公共区域白蚁隐患，属于履行服务义务重大瑕疵，构成违约。最终，法院依法酌情减免了黄先生应交的物业费。

法官说法：严重瑕疵是减免前提，“质价相符”是核心标尺

主审法官石慧认为，在物业服务合同纠纷中，裁判的核心原则应为：严重瑕疵是减免前提，“质价相符”是核心标尺。

在物业服务合同关系中，业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务，构成了对等的权利义务关系。《民法典》第九百四十二条明确规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这一法律条文为物业公司的履职范围划定了底线，也为业主主张权利提供了法律依据。

物业费的减免并非业主的单方权利，而是建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。当物业公司的服务存在严重瑕疵，影响业主的正常生活时，业主才享有抗辩权，有权要求减免相应物业费；若仅存在轻微瑕疵，如个别角落清洁不到位、公共设施小故障维修响应稍慢等轻微疏漏，未对业主的正常居住造成实质性影响，业主不能以此为由拒交物业费，否则可能承担逾期缴费的违约金。

减免幅度的判定需“综合考量”：即便物业公司存在重大服务瑕疵，减免幅度也并非由业主单方决定，而是由法院结合多重因素综合判定。这些因素包括：服务瑕疵的严重程度、持续时间的长短、对业主生活影响的范围与深度、物业公司的主观过错程度、物业公司是否采取了补救措施、业主的实际损失等。既不会让业主为不合格的服务“买单”，也不会过度加重物业公司的责任，保障行业的健康发展。

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