“车子能停进小区，人却住不进去！还要我单独付车位物业费，这合理吗？”业主李先生的一番话，道出了他近六年来的无奈。

近日，市中级法院审理的一起物业费纠纷案明确，车位属于满足居民住宅需要的附属设施，通常不能与住宅分离而单独使用。在开发商交付的商品房无法居住的情况下，因车位使用价值不能独立实现，故而业主无需支付车位的物业服务费。这一判决体现了民法典对业主基本居住权益和附属设施配套使用关联性的保护。

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买房却无法入住，业主遭物业公司起诉主张物业服务费

2019年8月，李先生与中山某开发商签订合同购买某小区一套商品房。为方便停车，李先生又于2020年9月与开发商签订合同购买该小区的一个车位。

2020年12月，李先生接到开发商通知前去收楼，但在收楼时发现交付的商品房存在较大质量问题，影响正常居住使用，李先生拒绝接收商品房和车位，期间，他一直与开发商沟通协商要求维修，直到2024年11月16日开发商维修完毕才正式收楼入住。

▲李先生与开发商签订合同购买车位

此前，该小区开发商曾与某物业公司签订前期物业服务合同约定，物业未交付前的物业服务费由开发商缴纳，物业交付后的物业服务费由业主或非业主使用人缴纳。因一直未收到李先生名下商品房和车位的物业服务费，该物业公司向法院提起诉讼，要求李先生和开发商向其支付自2021年1月1月起至2024年11月30日止拖欠的住宅物业服务费、车位物业服务费以及违约金。

车位的物业费能与房屋“解绑”吗？

一审法院经审理认为，关于住宅物业费，因房屋在2024年11月16日前确实存在质量问题且未交付，故2021年1月1日至2024年11月15日期间的物业费由开发商承担，其后半个月的物业费则由李先生承担；关于车位物业费，一审法院认为，车位本身无质量问题影响其单独停放车辆的功能，李先生拒收车位的行为不合理，因此，2021年1月1日起产生的车位物业费，全应由李先生个人承担。

▲李先生的车位被其他业主临时占用

李先生不服，向市中级法院提起上诉。李先生主张，车位是房屋的配套，为房屋服务，房屋不能正常入住，车位也没有价值。物业公司则辩称，车位与房屋二者作为独立产权，无论是否同一时间办理收楼手续，均需分别签订相关协议，不存在必须合并处理的因果关系。

中院判决：车位具有配套房屋使用的属性

“本案的核心问题不是车位有没有达到交付标准，而是车位对业主李先生的‘使用价值’在房屋无法入住的情况下，到底能不能真正实现。”市中级法院民事审判第一庭法官黎妙表示。

本案中，李先生分别于2019年和2020年先后签订商品房买卖合同和车位买卖合同，购买车位和购买商品房在使用目的上具有很明显的关联性和牵连性。在商品房不能正常入住的情况下，即使车位已经符合合同约定的交付条件，车位的使用价值也暂时无法实现，不能强求李先生单独使用车位。

“车有处停，人无处住，这种分割对业主而言，意味着实际使用价值无法实现。”黎妙说。

市中级法院经审理认为，车位具有依附商品房使用的配套属性，难以将两者从使用功能上进行分离，否则将背离业主购买物业的初衷，对业主造成极大的生活不便。李先生根据商品房买卖合同约定拒绝收楼并同时拒绝收车位，具有合理性。故此，本案车位的物业服务费承担主体应与商品房的物业服务费的处理规则一致。

综上，法院依法判决：本案车位自2024年11月16日起至2024年11月30日止0.5个月的物业服务费25元由李先生承担，而2021年1月1日至2024年11月15日产生的46.5个月的车位物业服务费李先生无需承担。

《中华人民共和国民法典》链接

第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第九百三十七条第一款 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。