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一场暴雨浇出租赁纠纷

2014-11-27 来源：中山日报 2014-11-27 第 7255 期 A7版　　【收藏本文】

漫画蔡文强

　　2014年3月26日，阜沙镇突降暴雨。暴雨并没有给居民生活带来太多影响，但却浇出了一场租赁纠纷。阜沙镇一家皮革厂因暴雨导致漏水，但业主彭女士并没有及时对厂房修葺。皮革厂还因电气公司与彭女士的纠纷而被断了电。皮革厂无法运营，便拒付租金。今年6月，业主彭女士把皮革厂告上法庭。记者昨日从市中院了解到，法院一审二审均以业主彭女士没有尽到修葺义务为由，驳回了她的索赔诉求。
　　■案情回顾：暴雨后厂房漏水停电，工厂拒付租金
　　2013年4月1日，我市一家皮革制品厂在阜沙镇工业园内与业主彭女士签约，租下3万多平方米的工业厂房。皮革厂承租厂房后，出资进行装修、改造。不过，由于厂房的供电线路并不是独立运营，皮革厂供电需通过一家电气公司厂区才能进入。
　　2014年3月26日，阜沙镇突降暴雨，皮革厂房顶棚及窗户等出现严重漏水、渗水，致使厂房内出现严重积水。而后，彭女士因和电气公司产生纠纷，电气公司于2014年4月4日派人将供电设施拆除，致使皮革厂因断电无法运营。
　　2014年4月17日，皮革厂向彭女士发出书面要求，让彭女士提供直接接驳厂区的电线及相关设施；修缮厂房房顶破损及漏水、窗户关闭不严及漏水，评估漏水导致冷气机及装修受损的价值。皮革厂要求，在修缮期间应免除他们的租金。
　　6天后，皮革厂再次发函敦促彭女士，但彭女士没有作出回应，也没有修缮厂房。皮革厂遂拒付2014年4月租金30149元及2014年5月1日后的租金。5月初，皮革厂向彭女士发出解约书，称彭女士没有尽责修缮厂房，皮革厂要解除合同并要彭女士退还保证金以及赔偿损失。
　　■庭审焦点：业主起诉索赔，工厂拒付租金是否有理？
　　彭女士曾在5月12日回复皮革厂称，厂房漏水后的那几天天气都不稳定，气象条件并不适宜在厂房棚顶施工，而且修复工程较大需要准备期。但7天后，电气公司剪断了电线，这也导致彭女士在客观上无法进行维修工作。因此，皮革厂应找电气公司理论，皮革厂单方解除合同，保证金不能退。双方协商无果，彭女士随后向市第二法院起诉，索要租金4.6万余元。
　　皮革厂则认为，皮革厂多次通知彭女士修缮，彭女士多次承诺，但都没有进行修缮，等于是没有尽到合同约定的对出租屋维护、修缮的义务。此外，根据租赁合同约定，厂房内的电线设备由皮革厂负责维修，厂房外的电线设备由彭女士负责维修。因此，彭女士至少应对厂房外电线设备被拆负责任。
　　此外，虽然厂房只是局部漏水，但皮革厂生产的产品是皮革制品，因此对厂房的湿度、漏水等是很敏感的，皮革制品沾水后容易损坏。综合以上多点，皮革厂认为他们拒绝缴纳租金也是符合法律规定。皮革厂在履行告知程序后，以书面形式解除涉案租赁合同，并已经将厂房返还给彭女士，并不构成违约。
　　■法院判决：业主未尽修缮养护义务，工厂有权拒付租金
　　法院认为，皮革厂的厂房因暴雨出现屋顶、窗户漏渗水，地面出现严重积水，业主彭女士理应按照租赁合同约定，对厂房进行修缮及加固。虽然那段时间天气不稳定，但彭女士更应加快对厂房破损部分进行修缮或采取临时措施补救。
　　然而，从厂房出现积水到皮革厂单方解除合同，期间超过1个月，彭女士都没有对厂房进行修缮及采取临时措施补救，显然已经违反了合同约定的修缮养护义务。此外，皮革厂又因被断电无法运营，法院经查证证实是因彭女士与电气公司之间纠纷，导致电线拆除。
　　此外，双方的租赁合同也约定，彭女士负有“通电到租赁物门前”的义务。因此，彭女士以天气不稳定、涉及其他纠纷、保管不力等为由推卸义务，理据不充分。皮革厂有权拒付2014年4月及5月1日至16日期间的租金。该案一审宣判后，彭女士向市中院提起上诉，近日，市中院对该案驳回上诉，维持原判。
　　

本报记者张房耿通讯员刘一慧梁以劲　

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