近日，买受人张先生从不动产登记部门领取了崭新的不动产权证书，标志着中山市首宗“带封带押过户”不动产交易正式办结。这套此前同时有银行抵押、又因债务纠纷被司法查封的房产，没有走上传统司法拍卖的漫长流程，仅历时约2个月便完成了从签约交易到产权过户、债务清偿的全闭环，让陷入僵局许久的三方当事人都松了一口气。

一宗卡住的交易：查封抵押房产的处置困境

这套房产的所有权人万女士，此前因一起担保借款纠纷，名下房产被市第一法院依法查封，而房屋此前已设立抵押登记。按照传统的涉案不动产处置路径，这类房产必须经过司法拍卖程序才能变现：从委托评估、发布拍卖公告到公开竞拍、最终过户，动辄耗时数月；若遭遇流拍，还需降价重拍，房产市场价值可能大幅缩水。

“对被执行人来说，处置周期拖得越久，债务利息就越滚越多，最后卖房所得可能连还债都不够；对买家来说，拍卖房往往有欠费、腾退等遗留问题，产权干净没保障；对债权人来说，什么时候能拿到钱，始终是个未知数。”办案法官介绍，这也是长期以来涉查封房产处置的普遍痛点。

案件进入执行阶段后，万女士与债权人达成执行和解，希望自行寻找买家出让房产，以房款清偿债务；意向买受人张先生也看好这套房产，但“有查封、有抵押能不能过户”“付了钱会不会打水漂”的双重顾虑，让交易迟迟无法推进。

就在各方僵持之际，中山市正在探索的不动产“带封过户”处置新模式，为这宗濒临搁置的交易打开了通路。

▲今年6月，中山中院联合市司法局、市自然资源局开展不动产“带封过户”处置模式探索座谈会。

一套闭环的方案：全流程护航交易安全落地

在法院的指引下，债权人、被执行人与买家三方共同向石岐公证处提出申请，以公证监管的方式开展“带封带押过户”交易。

接到申请后，石岐公证处第一时间对接办案法院与不动产登记部门，查阅案件卷宗、核实债权金额、梳理查封与抵押信息，反复沟通厘清司法查封解除、抵押权同步处理、不动产转移登记的衔接流程，在充分论证可行性后，为三方量身定制了全流程公证方案。

方案确定后，公证处与三方共同签署《房地产带封过户资金监管协议》，300余万元购房款全额存入公证处专用提存账户，实现资金隔离管控；同时对房屋买卖合同、委托代办事项同步办理公证，由公证处代为办理买卖过户、领取不动产权证、解除抵押等全部手续，买卖双方与债权人无需多次往返各部门。

“传统模式下，被查封、抵押的房产要先筹钱解押、解封才能过户，风险高、交易难。”石岐公证处相关负责人表示，“我们把提存资金监管嵌入整个执行和解处置流程，实现过户与债务清偿同步完成，兼顾了债权人、买房、卖方权益，也减轻了法院的处置压力。”

交易材料齐备后，市第一法院对交易方案开展全面司法审查：确认交易价格符合市场行情、房款清偿方案清晰明确，不会损害查封债权人及其他利害关系人的合法权益，于2026年9月29日正式出具同意“带封过户”的司法文书。

凭借法院协助执行文书与全套公证材料，买卖双方向市自然资源局提交过户申请仅3个工作日，10月12日便顺利完成不动产转移登记与查封解除登记。

市自然资源局不动产登记中心相关负责人介绍：“被查封的不动产需经司法拍卖处置，从评估、公告到过户往往耗时数月，且受制因素多，不确定性高。现在依托府院联动机制，不动产在‘带封带押过户’模式下完成买卖交易，在最大程度激活了‘沉睡资产’市场价值。”

交易完成后，公证处严格按照法院的分配方案划转提存资金，向债权人兑付欠款，生效判决确定的债务随即全部结清。

“不用等漫长的拍卖，不用先筹钱解押解封，房款有第三方监管，过户有法院文书保障，相当于给交易上了‘双保险’。”案件办结后，当事人这样评价。

▲资料图片：法院对涉案房产进行查封。

一项制度的突破：府院联动构建处置新机制

这宗顺利办结的案件，并非偶然的个案突破，而是中山法院联动多部门系统性破解执行难的制度成果。

据了解，涉查封不动产存在处置周期长、变现难等堵点问题。为落实善意文明执行理念，深化府院联动机制，优化法治化营商环境，中山市中级人民法院主动牵头，联合市司法局、市自然资源局开展专题调研与反复会商，共同出台《创新探索不动产“带封过户”处置模式会议纪要（一）》，正式确立了“带封过户”处置新模式。

这套机制在“先解封、后过户”的传统模式下探索出新的路径，构建起“法院司法审查把关、公证机构全程监管、登记部门协同办理”的运行架构：

✦法院承担核心审查职能，对交易主体资格、成交价格合理性、债权债务清偿方案进行实质核查，守住司法公正底线，确保交易不损害任何利害关系人合法权益；

✦公证机构作为中立第三方，负责资金提存监管、全流程手续代办，以专业公信力保障交易资金安全与流程规范；

✦不动产登记部门协同配合，在查封状态下直接办理转移登记，过户完成后同步解除查封与抵押，消除了传统模式中“解封后、过户前”的权利真空期。

从首宗案件的实践来看，新模式的三重核心价值已充分显现：一是处置效率显著提升。省去评估、公告、多轮拍卖、强制腾退等多个环节，被执行人可自主寻找买家、协商价格，资产价值更贴近市场实际；相比传统司法拍卖动辄数月的周期，该案从签约到办结仅用约2个月，大幅缩短了债权兑现时间，也避免了债务利息持续累积。二是产权保障更加严密。买受人在查封状态下直接完成过户登记，同步解除查封与抵押，一次性取得清洁产权，避免了传统模式中的权属风险，也杜绝了拍卖房常见的欠费、腾退等遗留问题。三是资金安全闭环管控。购房款全额纳入公证提存专用账户，过户完成后按法院指令划付清偿债务，交易失败则原路返还，既打消了买家“付款过不了户”的顾虑，也消除了债权人“过户拿不到钱”的担忧。

▲当事人为法院送上“创新司法带封过户，柔性执行纾困利民”锦旗与感谢信。

一步深化的探索：持续优化拓展执行新路径

中山中院执行局局长周方表示，首宗“带封带押过户”案件的成功办结，是中山深化执行机制创新、推进府院联动治理的重要里程碑，为破解涉诉不动产处置难题提供了可复制、可推广的“中山方案”。

下一步，中山法院将系统总结首案实践经验，进一步细化案件适用标准与司法审查流程，持续加强与司法行政、自然资源等部门的协同配合，逐步将“带封过户”模式拓展适用至更多诉讼与执行阶段，不断丰富涉案财产处置路径，切实提升司法执行效能，以高质量司法服务护航中山经济社会高质量发展。