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农村宅基地上的自建房，必须从集体土地转为国有土地才能办理过户。
农村的宅基地只能在同村的村民之间转让，那么宅基地上的自建房能否转卖他人？2012年1月，沙溪镇象角村的阮先生和中兴村的李氏兄弟签订了购房合同，但在交了20万定金后发现李先生的房屋是宅基地自建房而无法过户，双方随后对簿公堂。这场历时两年多的纠纷在近日有了最终结果。市中级法院终审认定购房合同无效，李氏兄弟应退还20万定金。
■事件回放
买下宅基地房却遭遇过户难
2012年1月4日，沙溪镇象角村的阮先生经他人介绍，看中了中兴村的李氏兄弟一栋自建房。李氏兄弟的房屋使用的是集体土地，在获村里批准作为宅基地后，他们在20多年前把房子建了起来。
阮先生和李氏兄弟双方约定房屋交易总价63.8万元。合同签订当日，阮先生支付给李先生20万元定金。次日，李先生将房屋集体土地使用权证、房地产权证、房地产权共有(用)证原件各一份交给阮先生办理过户之用。阮先生随后向国土部门咨询得知，李先生的房屋要过户，必须先把集体土地使用权转为国有土地使用权。
阮先生因此一直没能办理过户手续，因此要求李先生返还定金20万元。双方因协商未果对簿公堂。阮先生要求对方返还20万元定金和相应利息。
■对簿公堂
争议合同是否有效买卖双方各执一词
李先生称，他们卖给阮先生的房屋是经过村里批准自建的住宅用房，而且已经居住了20多年。兄弟俩依法取得了房屋所有权证书和土地使用权证书，房子是他们的合法财产。阮先生签下合同购买房屋，错过了在2012年3月底前可以办理过户的时间。按照合同约定，阮先生的行为构成了违约。因此，他们不但可以解除合同，20万定金也无需退还给阮先生。
阮先生辩称，农村的宅基地只能在同村的村民之间转让，李先生明知这笔买卖违反了相关规定。此外，双方曾口头约定，李先生先将宅基地转为国有土地，双方再签订正式的买卖合同。这套房子属于李先生兄弟所有，只有他们才能将涉案土地转为国有土地。因此，双方的合同是无效的，李先生应当将20万元定金退还。
■法院判决
合同违反法律规定属无效卖家应退还定金
市第一法院认为，李氏兄弟的自建房，所占用范围内的土地是依法审批拔用的宅基地，属于依法不得转让与该集体以外的自然人、法人或其他组织的集体所有的土地。房地产转让时，房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权应同时转让，李先生的房屋占用范围内的土地是属于依法不可转让的土地。法院认为，在双方没有明确涉案房屋土地是转为国有土地使用权，或如何办理国有土地使用权后才过户的情况下，还是签订了房屋买卖合同，这一合同违反了法律规定属于无效合同。法院一审判决李先生退还20万定金给阮先生。阮先生索赔利息的请求没有得到法院支持。
李先生不服一审判决提起上诉，近日市中级法院驳回上诉，维持原判。
■法律课堂
农村宅基地自建房为何不能卖给外村人？
市中级法院承办法官表示，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
农村宅基地上的自建房，为何必须从集体土地转为国有土地才能办理过户？宅基地自建房为啥不能卖给外村人？
记者了解到，农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。宅基地使用权的主体是集体经济组织成员，农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。而且一户只能拥有一处自建房。
宅基地的福利性质体现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。
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