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依法服务保障土地瓶颈攻坚战 中山中院发布典型案例


2022-02-14  【收藏本文

  日前,市中级法院切实落实市第十五次党代会精神,聚焦“一个大战略、两大攻坚战、一篇大文章、五大工程、一个坚强保证”工作部署,印发了《关于为抢抓机遇开创中山高质量发展新局面提供司法服务和保障的意见》,充分发挥法院审判职能作用,为抢抓机遇开创中山高质量发展新局面提供司法服务和保障。

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  近日,市中级法院发布了5个相关典型案例,通过以案说法的形式服务保障土地瓶颈攻坚战。


  案例一:集体地未办农转用审批手续,法院判租赁合同无效

  甲某与某村委会签订合同,向某村委会承租该村自留工业用地6.831亩作工业用途使用。后来,双方就合同履行发生争议对簿公堂。

  法院经审查认为,涉案土地为农民集体所有,虽然被规划为工业用地,但并未办理土地使用权证,也未办理农用地转用审批手续,所以签订的土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,属无效合同。某村委会作为原土地所有权人,明知相关土地未办理转用审批手续、未登记获得集体建设用地使用权证的情况下仍与承租人签订租赁合同,所以应对合同无效承担60%的主要责任。承租人甲某也没有谨慎查明土地相关情况就签订了合同,也要对合同无效承担40%的次要责任。法院最终判令本案合同无效、甲某向某村委会返还土地并支付占用期间40%占有使用费。

  本案合同于2010年8月签订,适用2004年8月修正的《中华人民共和国土地管理法》。根据法律规定,集体经济组织将农用地作建设用地出租,如未办理农用地转用审批手续,相关租赁合同将被认定为无效。集体经济组织应主动学习法律规定,依法处置集体资产。


  案例二:集体土地上违建被清拆,损失由谁担?

  2018年12月底,沙溪镇某村委会与林某签订《地块租赁合同书》,将一块约4000平方米的集体土地出租给林某作驾校训练场。2019年,林某将该地块中的290平方米转租给案外人赖某华。赖某华在这里建了一家汽车美容店,并于2019年11月底将该店铺以12万元的价格转让给黄某梨。当年12月,林某与黄某梨签订《土地使用权租赁合同》,约定租用290平方米作“洗车场及汽车美容”使用。此后黄某梨未经报建,就在这块地上兴建了几间板房。

  2020年6月18日,沙溪镇违法违规建筑专项整治领导小组向黄某梨发出违建清拆通知书,最终将违章建筑清拆。市中级法院终审认为,涉案土地的性质是建设用地,可商用,所以村委会并无不当。黄某梨与林某也都一致确认在合同签订时,地上建筑物由赖某华建造且黄某梨已出钱受让,合同上未提及该建筑为林某所有,可见林某无权收取该建筑物租金。综上,黄某梨因未履行报建义务而导致涉案地上建筑物被认定为违章建筑,应当自行承担法律后果。

  本案中,黄某梨由于不懂法,误以为其上一手出租人及集体土地所有权人即村委会应为其承担违法后果,忽略了自身的法律责任。该案为参与集体土地利用的市场经济主体提供了司法者角度——任何市场经济行为的合法性都只能依照国家法律法规进行认定,任何组织或个人均无权背书,只有严格依法依规参与市场经济活动,才能避免违法导致的巨大损失,从而获得长足发展。


  案例三:集体土地未办理审批手续,不得出租用于非农业建设

  2012年8月1日,中山火炬开发区某经联社与宋某签订土地租赁合同,约定将位于辖区内某石场6.2362亩土地,出租给宋某用作五金堆放。双方都确认当时租的是石场空地。在合同履行过程中,双方发生纠纷,宋某主张合同约定用于五金堆放属工业用途,违反法律强制性规定,合同无效。经联社则主张出租给宋某的土地是山地,为石场采石后弃置的空地,不属于农用地,涉案土地租赁合同合法有效。

  法院认为,涉案土地位于火炬开发区内,所有权及使用权均属于该经联社,且相关林权证及社区居委会出具《证明》均证实该石场属林地,即农民集体土地。在没有证据证明该地办理了相关的登记造册、确认建设用地使用权以及转用审批等手续的情形下,经联社将该地出租给宋某作五金堆放的非农业用途,违反了法律的强制性规定。

  对于集体土地上的农用地来说,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,未经依法批准不得将农用地用于非农建设。农用地转变为建设用地需要经过严格的审批手续,没有经过相关手续变更,农用地不得用于非农建设。


  案例四:承租集体土地被征收,承租人是否能得到补偿款?

  2001年10月1日,某村民委员会与林某签订一份租赁合同,约定村委会将一块林地发包给林某使用,该地只限于种植果树,承租期间,此地一旦被政府征用,双方必须服从有关政策,由村委会向征地单位追补损失,如在租赁期间第九年起到第十七年被征用,双方各占以上补偿款的50%;合同期满后,整个果场果木归村委会集体所有,届时由村委会决定再承租。后来,双方又相继签订东面、西面相邻两份林地租赁承包合同,林某取得三处租地并在租地上种起了林木。在临近合同期满时,这三处租地因重大工程被政府通知征收。双方就土地征收补偿款问题发生争议,林某主张村委会更名后的经联社应向其支付青苗补偿款21万余元及违约损失,而经联社主张本次征地发生在该合同期满后,林某无权获相应的青苗补偿款。

  法院终审认为,涉案征地补偿款应区别处理。双方签订的合同中应以“果树搬迁”这一事实是否发生在该合同履行期限内确定“果树搬迁价值”的归属。本案前份合同到期后,该处果场果木按照合同的约定归经联社所有,林某无权主张收取相应的搬迁价值补偿款。而对其后双方又签订的东面、西面租赁合同两块土地上的果树,根据合同履行情况,经联社依约应向林某支付“果树搬迁价值”的一半。法院最终判决经济联合社向林某支付果树搬迁价值14万余元及利息损失。

  《民法典》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。法院提醒,由于土地租赁合同租赁期普遍较长,所以签订时要约定租赁期间内可能发生的因规划建设需要发生的征地问题,明确征地发生时双方的财产归属及损失赔偿,避免发生争议。


  案例五:集体土地出租用于非农业建设,因未办审批手续合同无效

  2004年12月31日,某经联社与卢某签订《土地有偿租赁合同书》,将坐落在某工业区面积1.134亩的土地租赁给卢某用于工商业经营,租赁期限从2005年2月1日起至2032年1月31日止。合同签订后,卢某在该地上建设了锌铁棚厂房,但他建设时未取得相关行政主管部门的批准。

  2018年,相关行政主管部门向某经联社发出通知,载明经联社出租的某工业区存在“散乱污”企业场所,要求进行整改。某经联社根据该镇政府“三旧”改造要求,决定对该工业园进行全面彻底整治,要求园内企业于2019年12月31日前完成搬迁,清理腾空后交还土地等。某经联社认为案涉土地虽然依照土地利用总体规划应为农村集体建设用地,但既未依法向国土管理部门登记备案,也未办理建设项目用地审批手续,所以提起诉讼,请求确认租赁合同无效,要求卢某返还租赁土地。

  法院认为,依法出租农民集体所有的土地用于非农业建设,应该办理建设用地的批准手续。虽然中山市某镇土地利用总体规划已将案涉土地确定为建设用地,但案涉土地并未取得建设用地的审批手续。该土地不得出租用于非农业建设,《土地有偿租赁合同书》认定为无效,判令卢某返还该土地。

  国家法律对于租赁使用集体建设用地有着相当严格的限制,未经批准,农民集体所有的土地不得用于非农业建设。因此,租赁使用集体土地修建厂房等,不仅要符合土地利用总体规划确定的工业、商业等经营性用途,还应依法履行建设用地的审批手续,否则,双方签订的土地租赁合同因违反法律法规而无效。

  市中级法院相关负责人表示,全市法院将充分发挥审判职能,妥善审理涉及企业搬迁腾挪的土地使用权出让、转让合同纠纷等案件,依法服务保障村镇低效工业园改造升级,依法服务保障“工改工”,为我市坚决打赢打好破解土地瓶颈这场没有退路的攻坚战提供坚实司法服务保障。

 
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