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对被执行人“唯一住房”执行方法之探寻


2015-07-09  【收藏本文
 
  最高人民法院颁布施行了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》),其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”该司法解释出台后,由于规定较为原则,评判标准比较模糊,对被执行人“唯一住房”(以下简称“唯一住房”)能否执行,如何执行的问题观点不一、做法各异、造成不少困惑,严重影响了执行效率与司法权威。
一、典型案例
  2010年起,郭某富因经营不善,拖欠了3名工人工资11043元及4名供货商货款近73万余元,被工人及供货商起诉到法院。上述系列案经中山市第二人民法院审理后,陆续发生法律效力。申请执行人申请强制执行,在执行过程中,2010年10月15日,法院依法作出执行裁定书,查封了被执行人郭某富名下位于中山市南头镇将军村的房地产一处。并依法处理了被执行人郭某富所有的其它财产。因被执行人郭某富、杨某婀以上述被查封房屋系被执行人及其扶养家属唯一住房为由向法院提出执行异议,法院依法中止执行该房产。2011年3月31日,法院依法作出《执行款的分配方案》。4月12日,法院依法作出执行裁定,驳回郭某富、杨某婀的异议申请。裁定送达后,被执行人向中山市中级人民法院提起复议申请。6月2日,中山市中级人民法院经审查认为上述被查封的房屋(建筑面积178.22平方米)远远超过被执行人及其扶养的家属最低生活所必需的居住房屋面积标准并裁定驳回郭某富、杨某婀的复议申请,维持中山市第二人民法院的上述裁定。2012年2月15日,法院依法拍卖被执行人郭某富名下的位于中山市南头镇将军村的房地产一处,由他人以最高价53000元竞得。法院依法预留部分执行款,作为保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必须品的费用。 预留费用参照中山市最低住房保障标准(即每人居住建筑面积不低于15平方米),并考虑了当时市场的建筑成本,酌情确定。剩余执行款进行了分配,该案得以顺利执结。
二、要旨归纳
  解决执行“唯一住房”问题,要对《查封规定》第六条从立法本意方面作审视。无论是《民事诉讼法》还是《查封规定》,并未明确规定对“唯一住房”绝对不能执行。该规定虽然对“生活所必需的居住房屋”作出不得拍卖、变卖或者抵债的规定,但对不属于该范围及超范围的住房并未作出禁止性规定。根据马斯洛的需要层次理论,最基本的生理需要处于最重要的地位。但在采取其他替代措施情形下并不必然导致会出现剥夺被执行人的基本生存权的情形发生。《查封规定》第七条“可予以执行”的相关规定与《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)第一条,并未完全受限于《查封规定》第六条的规定,甚至是对其进行了一定程度的解释修正,因此,从上述司法解释本意可以得出,“唯一住房”并非绝对禁止执行标的物,法院完全可以根据具体案情进行执行。
三、观点与理由
(一)正本清源:对执行“唯一住房”立法上再完善
  我国目前对执行“唯一住房”的法律规定较为原则,对“唯一住房”的定义、执行措施种类、权利救济没有详细规定,直接导致申请执行人与被执行人利益冲突升级,不利于社会的和谐稳定。另外,《查封规定》第六条与《抵押规定》的规定也存在一定的逻辑混乱,急需厘清,使法院的执行工作有法可依。此外,还应针对农村宅基地作为“唯一住房”的问题,明确规定农村宅基地可在一定条件下进行转让过户,或进行合理房产置换后进行执行。笔者建议,对《查封规定》第六条可修改为:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋(含农村宅基地),人民法院可以查封,并经执行调查及听证后,确定是否属于被执行人唯一住房,在保障被执行人及其所扶养家属基本居住权益的前提下,可以进行拍卖、变卖、抵债或者其他处分,以清偿或部分清偿所欠债务。”此外,对被执行人“唯一住房”是否超出其家庭生活所必需、临时租所的选择、居住时间、搬迁时间等关键问题应当完善立法或出台专门的司法解释,以减少法官自由裁量的空间,防止权力的滥用。
(二)定规立矩:对“唯一住房”标准再认定
  确认被执行人“唯一住房”是否符合法律规定,原则上要依据法院对被执行人的房产的调查情况来判断。笔者认为,执行财产审查结论,是决定是否启动执行唯一住房的关键。首先要调查被执行人财产状况,穷尽调查措施,确定被执行人是否仅有一处房产,且被执行人房产在数量上是唯一的,在时间节点上,不存在发生纠纷后转移变卖原有多余房产情形,同住成年家属没有其他房产,房屋性质不属于大户型或别墅等。二要审查案件性质,对民间借贷等债权性质的案件,在执行被执行人“唯一住房”时可以暂缓采取执行措施,而在工伤等性质案件,如申请执行人所需款项为急需救治费用的,应考虑尽快启动执行措施。三是严格审查被执行人财产及实际人口居住情况,如被执行人确无可供执行财产,其所居住“唯一住房”不能通过预留份额、换房等措施进行执行,且会引发强烈的执行风险,不予采取执行措施。四要合理保留足以保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋的价款或替换房屋面积,确保不过度损害被执行人利益。五是考虑被执行人的社会生存能力。主要考虑被执行人的年龄、职业、收入等情况。如被执行人年轻力壮,有一定的专业技能,较好的职业,法官可以考虑对其“唯一住房”进行处理,因为根据被执行人的生存能力,预计其能自行解决居住问题。相反,如被执行人年老体弱、无正当职业,若强制执行,就可能影响到被执行人及其家属的生存权利。
(三)破解困局:对“唯一住房”执行方式的再探索
  对需要采取执行措施的案件,执行法官在执行“唯一住房”时,首先要采取各种财产调查手段,查清被执行人财产状况。其次,在发觉被执行人没有财产或者财产明显不足以清偿所欠债务时,才考虑对其“唯一住房”进行细致审查。要对被执行人是否拥有过多套房产、实际占有但未登记在其名下的房产进行认真全面的调查,以确定其是否属于“唯一住房”,相关情况要记入执行笔录,由实际居住人签字确认,并以拍照、摄像方式固定证据。再次,在决定启动强制执行措施前,须进一步评估执行风险,同时辅以说服教育工作,督促其与申请执行人自行和解。对执行风险较大的案件,应当暂缓或裁定终结执行,并做好申请执行人的说服工作。具体操作上,可以采取以下执行方式。
1、完善换房执行模式,确保被执行人基本居住权利
  为保障被执行人的基本居住权益,一些法院在执行实践中创造出“以小换大、以新换旧、以远换近”的方式进行换房执行。主要做法是由申请执行人提供一套面积较小的房屋或者地段较原房屋差一些(以不影响被执行人生活出行为前提)给被执行人,以置换执行被执行人名下的面积较大的房屋,对“唯一住房”进行拍卖或变卖给申请执行人抵债。这种执行方式已在实践中运用了一段时间,但也面临着置换先后顺序、装修折旧补偿、过户登记、契税缴纳等一系列问题,笔者认为,目前来看,运用换房模式是破解“唯一住房”执行难的有效模式,在行政拆迁中已经广泛运用,应继续完善相关配套措施,如可以考虑房屋置换补充价格差价等做法,以破解实践难题。
2、提供临时住房,给予被执行人生产生活的缓冲期间
  在对“唯一住房”进行强制执行时,可以由申请执行人提供能够满足被执行人及其扶养亲属的基本生活所需临时住房,或者出资提供租赁住房,用于保障被执行人及家属的基本居住需求,以便被执行人寻找新的工作及居所,筹措资金清偿债务。也可以由法院提供临时性住房,提供给被执行人及家属暂时居住。如上海市闵行区法院与房地产公司租下多套租期为十年房屋,提供给被执行人居住使用。实践中,还可以考虑由法院提供周转房、廉租房、保障房等用于被执行人居住需求。在提供临时性住房办理程序上,法院一般都应向被执行人张贴公告,限期搬离,对“唯一住房”进行执行,执行款到位后应预留部分资金以备支付临时性住房的租金,以保障被执行人居住需求。
3、适度提留部分款项,确保被执行人生存权利
  为保障被执行人基本生存权利,法院可以依照适度执行原则,从执行款中优先为被执行人提取一笔能够满足其基本生活标准的购房款。可以按照被执行人及其家属基本的住房需求的总数的拍卖款作为应提取的购房款数额。该购房款及时发放被执行人,由被执行人留作购房之用,提取之后的剩余款项用于清偿债务。也可考虑由被执行人自行选择房屋中介机构,待其签订房屋买卖或租赁合同后,由法院直接将款项汇入公司账户,并发协助执行通知书给中介公司,以保障被执行人的居住权利。另外还可争取申请执行人同意,在降低债权受偿额后进行执行,降低金额作为被执行人保留购买或租赁房屋所需的价款,剩余债权通过拍卖“唯一住房”受偿。还可以实施对“唯一住房”强制管理,将该住房出租等方式取得的收益用于抵偿所欠债务,债务清偿后解除强制管理措施,这样既可以使被执行人保留不动产所有权,又能以收益满足债权人的请求,还可节省下评估拍卖、过户等费用,达到多赢的效果。
4、突破障碍,对“唯一住房”宅基地的执行方法改进
  农村宅基地由于其法律、政策、观念的特殊性,作为“唯一住房”在处理上较国有土地上房屋处理具有更大困难性。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,包括宅基地在内的农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但值得注意的是,根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”,这实际明示了农村宅基地是可以转让的。对此,可考虑使用以下方式:一是在取得当地村委同意的情况下,用被执行人所有的唯一宅基地来抵偿所欠申请执行人债务,由申请执行人长期使用宅基地。二是由法院强制执行农村宅基地的可得收益以抵偿债务。如对该宅基地的拆迁补偿款及安置费,可在扣除被执行人及其家属基本生活费用前提下依法执行。三是对内部结构独立、易于分割的宅基地住房,可分割出一至两个房间给被执行人,将其余房间进行间隔改造,形成一地两房,交申请执行人使用,从长远来说,建立农村宅基地公示登记制度,推进农村宅基地自由流转交易,才是治本之策。
5、适度缓冲:给予被执行人迁出房屋的宽限期
  居住权益关系到被执行人的切身利益,执行实践中法官根据具体案情,灵活把握搬迁预留时间长短,便于法院执行。依照《抵押规定》第二条之规定,对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内,被执行人应当主动腾空房屋,法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。笔者认为,这一期限较为合理,可以适用此类案件执行,除此以外,对以提取基本购房款、提供临时性住房的案件,应适当延长被执行人自动迁出房屋的宽限期,一般以延长2到3个月为宜,遇节假日期间可适当再延长。
6、安抚慰问:注重解释说服及案后回访工作
  执行法官在对“唯一住房”采取强制执行措施前后,应当注重对双方当事人释法说理与解释工作。第一,要注重说明法律规定的真实意思,法院执行的措施,当事人基本情况,促使被执行人消除抵触情绪,理解法院执行措施。第二,积极促使被执行人与申请执行人自行和解,一方面让申请执行人考虑被执行人的居住困难,在降低申请执行金额、多预留供被执行人购买租赁房屋价款上作出让步,另一方面,也让被执行人考虑到申请执行人的困难,动员其积极筹集资金以偿还所欠债务,尽量不拍卖其居住房屋。第三,执行法官在执行完毕后,还应积极走访被执行人及其家属,安抚其心情,了解其居住情况及存在困难,帮助其渡过难关,以将矛盾纠纷的发生降低到最小程度。
(四)保障权益:对“唯一住房”异议申请的再救济
  在房地产价值日益上升的时代,为防止对当事人合法权益的损害,法律还应对“唯一住房”当事人的权利救济程序作详细规定。首先,规定在对“唯一住房”执行时,应召集各方当事人进行公开听证,以保证当事人获得救济机会。听证程序应由三名执行员组成合议庭进行合议。其次,在听证过程中,应围绕须执行房产是否属于“唯一住房”,相关保障措施及替代执行措施,是否需要预留资金等问题进行举证、质证、辩论,确保各方充分发表意见。再者,听证的结果应当以裁定的形式做出,并允许当事人复议,执行法官还应将听证情况记入笔录及执行日志,并供当事人及律师查询,以保证执行公开。 
 
 
 
市第二法院研究室主任  打印】【关闭

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